La clause de tontine, aussi appelée pacte tontinier, est une disposition juridique que l’on peut insérer directement dans un acte d’achat immobilier. Elle s’avère particulièrement intéressante pour les personnes achetant un bien à deux (couple, partenaires pacsés, concubins…), car elle protège l’un des deux acquéreurs en cas de décès de l’autre.

🎯 Son objectif principal : éviter les inconvénients de l’indivision et assurer la transmission automatique de la pleine propriété au survivant. En d’autres termes, au décès de l’un des coacquéreurs, l’autre devient propriétaire de la totalité du bien comme s’il l’avait toujours été. Le bien ne fait donc pas partie de la succession.

La tontine, un investissement à long terme 📈

La tontine est aussi une forme particulière d’épargne collective sur le long terme. Elle peut être utilisée pour :

• se constituer un capital 💰,
• préparer sa retraite 🧓,
• transmettre un bien immobilier ou une épargne à un tiers 🎁.

Son principe repose sur l’aléa : seuls les bénéficiaires survivants touchent les sommes ou deviennent propriétaires du bien à l’échéance ou au décès de l’un des membres.

Un peu d’histoire 📜

La tontine est loin d’être une nouveauté. Elle remonte à plusieurs siècles ! En 1844, le directeur de l’École polytechnique crée les Associations Mutuelles Le Conservateur. Ce groupe d’assurances est aujourd’hui encore le spécialiste français de la gestion des tontines, avec plus de 25 associations tontinières actives. La législation encadrant la tontine est désormais inscrite dans le Code des assurances.

Comment mettre en place une tontine ? 🧾

Il existe deux grands types de tontines : la tontine immobilière et la tontine financière.

🔹 La tontine immobilière

Elle s’applique directement dans l’acte d’achat d’un bien immobilier.

💡 Durant la vie des coacquéreurs :

Le fonctionnement repose sur l’unanimité des décisions. Aucun des deux n’a le droit de vendre sans l’accord de l’autre, et il n’est pas possible de forcer la vente via une action en justice, contrairement au régime classique de l’indivision. Cela peut devenir un inconvénient en cas de désaccord ou de séparation. Toutefois, en cas d'entente, les acquéreurs peuvent :

• revendre le bien ensemble,
• ou l’un peut racheter la part de l’autre.

🕊️ Au décès de l’un des acquéreurs :

Le survivant est considéré comme l’unique propriétaire du bien depuis l’origine. Le coacquéreur prédécédé est juridiquement réputé ne jamais avoir acheté le bien. Résultat : les héritiers du défunt n’ont aucun droit sur le logement.

Cependant, des droits de succession peuvent être dus par le survivant, selon le lien de parenté avec le défunt :

• exonération totale entre époux ou partenaires pacsés 💑,
• 60 % de droits entre concubins, après un abattement de seulement 1 594 € 😓.

➡️ À noter : une exception existe. Si le logement constitue la résidence principale au moment du décès et que sa valeur est inférieure à 76 000 €, alors seuls des droits de mutation à titre onéreux sont dus, au taux légal maximum de 5,81 %.

🔹 La tontine financière (ou de placement)

Ici, plusieurs épargnants constituent ensemble une association d’épargne collective, pour une durée déterminée. Chaque membre effectue des versements (ponctuels ou réguliers), et au terme du contrat :

• les épargnants toujours vivants se partagent le capital et les gains réalisés 📊,
• les parts des membres décédés sont redistribuées entre les survivants 🧾.

💡 Bon à savoir :

• L’épargne est bloquée jusqu’à l’échéance de la tontine (pas de retrait possible avant la fin),
• aucun capital ou rendement garanti : la performance dépend des marchés financiers 📉📈,
• des frais de gestion peuvent s’appliquer, notamment à la création du contrat.

Il est possible de combiner la tontine financière à une assurance décès : cela permet aux héritiers de récupérer, malgré tout, un capital équivalent à la part de l’épargnant décédé.

Un cadre fiscal spécifique 🧮

Le régime fiscal de la tontine, lorsqu’elle est combinée à une assurance décès, présente des avantages notables :

• le capital transmis n’entre pas dans la succession,
• un abattement de 152 500 € par bénéficiaire est prévu,
• pour les primes versées après 70 ans, un autre régime s’applique, moins favorable.

Ces dispositions peuvent rendre la tontine très attractive dans une stratégie patrimoniale optimisée.

Pourquoi choisir la tontine pour acheter à deux ? 🏠

La clause de tontine permet :

✔️ d’éviter l’indivision et ses complexités,
✔️ de protéger le survivant sans passer par une donation,
✔️ de transmettre un bien hors succession,
✔️ de limiter la fiscalité dans certains cas.

Elle s'adresse surtout :

• aux couples non mariés ou non pacsés,
• aux personnes souhaitant protéger un proche sans alourdir leur fiscalité,
• à ceux qui veulent verrouiller juridiquement la gestion d’un bien à deux.

⚠️ Attention toutefois : la tontine n’est pas toujours adaptée à toutes les situations. En tant que contrat aléatoire, elle doit impérativement respecter certaines conditions :

• chaque acquéreur doit financer une part du bien,
• ils doivent avoir une espérance de vie similaire.

❌ À défaut, le pacte peut être requalifié en donation déguisée, ce qui peut entraîner un redressement fiscal.

En résumé ✨

La tontine peut être un excellent outil de transmission ou de protection dans un projet immobilier ou patrimonial. Mais elle nécessite une analyse approfondie de votre situation. Chez Monceau CPA, nous vous accompagnons dans la compréhension et la mise en œuvre de ce dispositif, que ce soit dans un cadre privé, patrimonial ou fiscal.

📩 Contactez-nous pour échanger sur votre projet et découvrir si la tontine est faite pour vous !

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