SCI à l’IS ou l’IR : Quels sont les avantages et inconvénients ?

Lorsque l’on souhaite créer une SCI, la question de l’imposition est essentielle. Le choix entre l’IR et l’IS n’est pas toujours simple, et une comparaison des deux modes d’imposition est cruciale pour prendre la meilleure décision adaptée à votre projet.

SCI à l'IR ou l'IS : Quels sont les avantages de l’IR ?

✅ Une fiscalité transparente

Lorsqu'une SCI est soumise à l'IR, elle est dite "transparente". Cela signifie que la société n’est pas directement imposée : ses bénéfices sont déclarés par les associés eux-mêmes. Ceux-ci déclarent la part des bénéfices correspondant à leur quote-part dans le capital social et sont imposés sur cette base.

🛠️ En pratique : si un associé détient 30% des parts sociales de la SCI, il doit déclarer 30% des bénéfices.

Ce mécanisme permet à chaque associé d’être imposé selon son propre taux d’imposition. Ainsi, en cas de disparités de revenus entre les associés, la charge fiscale est répartie proportionnellement.

⚠️ Attention : en revanche, tous les associés sont soumis aux mêmes charges sociales à hauteur de 17,2% sur leur quote-part.

📌 Le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel

Avec une SCI à l’IR, il est possible d’opter pour le régime micro-foncier ou le régime réel.

• Micro-foncier : applicable si les revenus fonciers ne dépassent pas 15.000 € par an, offrant un abattement de 30%.
• Régime réel : permet de déduire certaines charges comme les frais de travaux, les assurances, etc.

📉 La possibilité d’imputation des déficits

Lorsque la SCI génère un déficit foncier, celui-ci peut être imputé :

• Sur le revenu global, jusqu’à 10.700 € (hors intérêts d’emprunt).
• Sur les revenus fonciers des 10 années suivantes si le déficit dépasse 10.700 € ou provient d’intérêts d’emprunt.

📊 L’imposition des plus-values

📝 À noter : la plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien.

En cas de cession d’un bien, les associés sont imposés comme un particulier le serait pour un bien immobilier. Deux principaux avantages :

• Calcul optimisé de la plus-value : possibilité d’inclure certains frais dans le prix d’achat pour réduire la base imposable.
• Abattement progressif en fonction de la durée de détention : exonération totale d’impôt après 22 ans et exonération des charges sociales après 30 ans.

SCI à l'IR ou l'IS : Quels sont les avantages de l’IS ?

🏢 Une imposition supportée par la société

Avec l’IS, seule la société est imposée à un taux fixe de 25% (ou 15% jusqu’à 42.500 € de bénéfices sous conditions).

⚠️ Attention : les dividendes versés aux associés sont soumis à l’IR après un abattement de 40%.

💰 La déduction des charges

Une SCI soumise à l’IS peut déduire plusieurs charges de son bénéfice imposable : rémunération du gérant, amortissement du bien, taxes foncières, etc.

💡 Astuce : consultez notre fiche pratique pour découvrir toutes les charges déductibles en SCI à l’IS.

🏗️ L’amortissement des biens immobiliers

L’un des grands avantages de l’IS est la possibilité d’amortir les biens immobiliers acquis, permettant d’étaler leur coût sur plusieurs années et de réduire l’assiette fiscale.

📉 L’imposition des cessions de parts de SCI

Les cessions de parts en SCI à l’IS sont traitées comme des cessions de biens mobiliers et bénéficient d’un abattement en fonction de la durée de détention :

• 2 à 8 ans : 50% d’abattement
• Plus de 8 ans : 65% d’abattement

SCI à l'IR ou l'IS : Quel régime choisir selon votre situation ?

Le choix entre l’IR et l’IS dépend de la situation personnelle des associés et de l’objectif de la SCI.

🔹 Exemple : si les associés sont imposés à plus de 30%, un taux fixe d’IS peut être plus intéressant.🔹 Exemple : pour une SCI familiale, l’IR est généralement privilégié.

🏡 SCI familiale : quel régime choisir ?

Une SCI familiale vise généralement la transmission du patrimoine.

• Avec l’IR : régime des plus-values des particuliers (plus avantageux).
• Avec l’IS : régime des plus-values mobilières (abattements selon la durée de détention).

🛠️ En pratique : la majorité des SCI familiales conservent l’IR.

📌 À retenir : Une SCI générant d’importants bénéfices peut préférer l’IS. Une SCI de gestion patrimoniale n’a pas besoin de cet alourdissement administratif.

FAQ : Vos questions sur l’imposition des SCI

🔹 Comment savoir si une SCI est imposée à l’IS ou l’IR ?Vérifiez les modalités d’imposition : une SCI à l’IS est directement imposée, tandis qu’une SCI à l’IR voit ses associés imposés sur leur quote-part.

🔹 Peut-on passer de l’IR à l’IS ?Oui, il est possible d’opter pour l’IS à tout moment, mais attention : ce choix est irrévocable après 5 ans.

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