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🏡Qu’est ce que l’usufruit ?
🏡Qu’est ce que l’usufruit ?
22.1.25

🏡 Usufruit et nue-propriété : Comprendre pour mieux transmettre

Le droit de propriété d’un bien ne se résume pas à une seule notion. Il se divise en deux composantes essentielles : l’usufruit et la nue-propriété. Ce partage, appelé démembrement de propriété, est une stratégie utile pour gérer et transmettre son patrimoine. Voici tout ce qu’il faut savoir.

🔍 Quelle différence entre usufruit et nue-propriété ?

La pleine propriété est composée de deux droits :

  • L’usufruit permet d’utiliser un bien 🏠 et d’en percevoir les revenus 💰, tout en respectant l’obligation de le conserver et de l’entretenir.
  • La nue-propriété donne la titularité du bien, mais sans droit d’usage immédiat.

Ce partage des droits est temporaire, l’usufruit prenant fin dans certaines situations que nous détaillons plus bas.

👥 Qui peut être usufruitier ou nu-propriétaire ?

L’usufruit et la nue-propriété concernent des situations courantes :

  • 👨‍👩‍👧 Parents : Les parents ont l’usufruit des biens de leurs enfants mineurs (moins de 16 ans), tandis que ces derniers en sont nus-propriétaires.
  • 👩‍❤️‍👨 Veufs ou veuves : Le conjoint survivant bénéficie souvent de l’usufruit des biens du défunt, les enfants devenant nus-propriétaires.
  • 📝 Donations ou contrats : Le démembrement peut être prévu par testament, contrat ou décision de justice.
    À noter : Une personne morale peut également détenir l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien.

🏠 Quels biens peuvent être concernés ?

Le démembrement s’applique aussi bien aux biens immobiliers qu’aux biens mobiliers. Cela inclut :

  • Maisons, appartements 🏘️
  • Comptes bancaires 💳
  • Valeurs mobilières 📈
  • Parts sociales d’entreprise 👔
  • Créances 💼

⚖️ Quels sont les droits et obligations de chacun ?

Les droits de l’usufruitier

  • 🔑 Jouissance du bien : Utiliser le bien ou le louer, avec accord du nu-propriétaire pour certains types de baux (ruraux, commerciaux, etc.).
  • 💰 Revenus : Percevoir les loyers, intérêts ou récoltes.
  • 🛠️ Vente ou cession : L’usufruitier peut vendre ou céder son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire, mais la vente de la pleine propriété nécessite leur consentement.

Les droits du nu-propriétaire

  • 🏷️ Vente de la nue-propriété : Possibilité de vendre la nue-propriété, mais la pleine propriété ne peut être cédée qu’avec l’accord de l’usufruitier.
  • 🤝 Accord pour certains baux : L’usufruitier doit obtenir l’accord du nu-propriétaire pour signer des baux commerciaux, industriels ou ruraux.

Les obligations de l’usufruitier

  • 📜 Inventaire : Faire un inventaire des biens avant usage.
  • 🛠️ Entretien : Assumer l’entretien courant et payer certaines taxes (taxe foncière, d’habitation, etc.).
  • ⛑️ Bon usage : Veiller à la conservation du bien et éviter tout abus (dégradations).

Les obligations du nu-propriétaire

  • 🔨 Grosses réparations : Assumer les réparations lourdes (gros-œuvre).
  • 🤲 Respect des droits de l’usufruitier : Laisser ce dernier occuper ou louer le bien.

📊 Comment est évalué l’usufruit ?

La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier, selon un barème fiscal. Plus l’usufruitier est jeune, plus sa part est élevée :

  • 👶 Moins de 21 ans : Usufruit = 90 %, Nue-propriété = 10 %.
  • 👴 Plus de 91 ans : Usufruit = 10 %, Nue-propriété = 90 %.

Ce barème est utilisé pour calculer les droits de donation, succession ou vente. En cas de vente, l’usufruitier et le nu-propriétaire reçoivent leur part respective.

Quand prend fin l’usufruit ?

L’usufruit s’éteint dans les cas suivants :

  • ⚰️ Décès de l’usufruitier.
  • ⏲️ Expiration d’un délai convenu (par exemple, 30 ans pour une personne morale).
  • 🔗 Réunion des droits : Quand une même personne détient l’usufruit et la nue-propriété.
  • 🛑 Non-usage : Si le bien n’est pas utilisé pendant 30 ans.
  • 📝 Renonciation par l’usufruitier.
  • 🔥 Perte totale du bien (par exemple, incendie).
  • 🚫 Abus de jouissance : En cas de dégradations ou de manque d’entretien.

À la fin de l’usufruit, un règlement des comptes entre usufruitier et nu-propriétaire est réalisé pour équilibrer les dépenses et revenus.

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