🏡 Usufruit et nue-propriété : Comprendre pour mieux transmettre
Le droit de propriété d’un bien ne se résume pas à une seule notion. Il se divise en deux composantes essentielles : l’usufruit et la nue-propriété. Ce partage, appelé démembrement de propriété, est une stratégie utile pour gérer et transmettre son patrimoine. Voici tout ce qu’il faut savoir.
🔍 Quelle différence entre usufruit et nue-propriété ?
La pleine propriété est composée de deux droits :
- L’usufruit permet d’utiliser un bien 🏠 et d’en percevoir les revenus 💰, tout en respectant l’obligation de le conserver et de l’entretenir.
- La nue-propriété donne la titularité du bien, mais sans droit d’usage immédiat.
Ce partage des droits est temporaire, l’usufruit prenant fin dans certaines situations que nous détaillons plus bas.
👥 Qui peut être usufruitier ou nu-propriétaire ?
L’usufruit et la nue-propriété concernent des situations courantes :
- 👨👩👧 Parents : Les parents ont l’usufruit des biens de leurs enfants mineurs (moins de 16 ans), tandis que ces derniers en sont nus-propriétaires.
- 👩❤️👨 Veufs ou veuves : Le conjoint survivant bénéficie souvent de l’usufruit des biens du défunt, les enfants devenant nus-propriétaires.
- 📝 Donations ou contrats : Le démembrement peut être prévu par testament, contrat ou décision de justice.
À noter : Une personne morale peut également détenir l’usufruit ou la nue-propriété d’un bien.
🏠 Quels biens peuvent être concernés ?
Le démembrement s’applique aussi bien aux biens immobiliers qu’aux biens mobiliers. Cela inclut :
- Maisons, appartements 🏘️
- Comptes bancaires 💳
- Valeurs mobilières 📈
- Parts sociales d’entreprise 👔
- Créances 💼
⚖️ Quels sont les droits et obligations de chacun ?
Les droits de l’usufruitier
- 🔑 Jouissance du bien : Utiliser le bien ou le louer, avec accord du nu-propriétaire pour certains types de baux (ruraux, commerciaux, etc.).
- 💰 Revenus : Percevoir les loyers, intérêts ou récoltes.
- 🛠️ Vente ou cession : L’usufruitier peut vendre ou céder son usufruit sans l’accord du nu-propriétaire, mais la vente de la pleine propriété nécessite leur consentement.
Les droits du nu-propriétaire
- 🏷️ Vente de la nue-propriété : Possibilité de vendre la nue-propriété, mais la pleine propriété ne peut être cédée qu’avec l’accord de l’usufruitier.
- 🤝 Accord pour certains baux : L’usufruitier doit obtenir l’accord du nu-propriétaire pour signer des baux commerciaux, industriels ou ruraux.
Les obligations de l’usufruitier
- 📜 Inventaire : Faire un inventaire des biens avant usage.
- 🛠️ Entretien : Assumer l’entretien courant et payer certaines taxes (taxe foncière, d’habitation, etc.).
- ⛑️ Bon usage : Veiller à la conservation du bien et éviter tout abus (dégradations).
Les obligations du nu-propriétaire
- 🔨 Grosses réparations : Assumer les réparations lourdes (gros-œuvre).
- 🤲 Respect des droits de l’usufruitier : Laisser ce dernier occuper ou louer le bien.
📊 Comment est évalué l’usufruit ?
La valeur de l’usufruit dépend de l’âge de l’usufruitier, selon un barème fiscal. Plus l’usufruitier est jeune, plus sa part est élevée :
- 👶 Moins de 21 ans : Usufruit = 90 %, Nue-propriété = 10 %.
- 👴 Plus de 91 ans : Usufruit = 10 %, Nue-propriété = 90 %.
Ce barème est utilisé pour calculer les droits de donation, succession ou vente. En cas de vente, l’usufruitier et le nu-propriétaire reçoivent leur part respective.
⏳ Quand prend fin l’usufruit ?
L’usufruit s’éteint dans les cas suivants :
- ⚰️ Décès de l’usufruitier.
- ⏲️ Expiration d’un délai convenu (par exemple, 30 ans pour une personne morale).
- 🔗 Réunion des droits : Quand une même personne détient l’usufruit et la nue-propriété.
- 🛑 Non-usage : Si le bien n’est pas utilisé pendant 30 ans.
- 📝 Renonciation par l’usufruitier.
- 🔥 Perte totale du bien (par exemple, incendie).
- 🚫 Abus de jouissance : En cas de dégradations ou de manque d’entretien.
À la fin de l’usufruit, un règlement des comptes entre usufruitier et nu-propriétaire est réalisé pour équilibrer les dépenses et revenus.