Airbnb et impôt 2021 : comment déclarer? Combien faudra t’il payer?

18 mars 2021 16 h 26 min par Thibault Diringer - Corrigetonimpot

Les particuliers multiplient les locations de leur résidence via la plateforme Airbnb. Une pratique de plus en plus fréquente et surveillée de près par le fisc. On fait le point sur ce que vous devez déclarer en cas de location Airbnb avec des simulations chiffrées pour anticiper le montant de l’impôt sur le revenu. Pour les plus téméraires, nous verrons les risques de redressement si vous ne souhaitez pas déclarer vos loyers dans les cases prévues à cet effet.  J’explique le fonctionnement habituel en premier lieu et j’expliquerai ensuite le prélèvement à la source et ses impacts.

Sommaire

• Quel impôt sur le revenu vais-je payer sur les loyers perçus ?
• Je loue ma résidence principale sur Airbnb, serais-je moins imposé ?
• Je loue très peu via Airbnb, puis-je être exonéré d’impôt sur le revenu en 2021?
• En 2021, dans quelle case dois-je déclarer les loyers sur la déclaration d’impôt (en ligne)?
• Est-ce que Airbnb transmet les informations aux impôts ?
• Je n’ai pas envie de payer l’impôt et de déclarer Airbnb, qu’est-ce que je risque ?
• J’ai entendu dire que les règles changent si je perçois beaucoup de loyers, est-ce le cas ?
• AirBNB et impôt à la source.

Quel impôt sur le revenu vais-je payer sur les loyers perçus ?

En France, le fait de louer un bien en meublé engendre impôt ET prélèvements sociaux. Cela signifie que même les personnes non imposables vont devoir payer les prélèvements sociaux. Que vous louiez via Leboncoin ou Airbnb, les loyers doivent être déclarés. Autant avant on pouvait passer à côté, autant maintenant le fisc surveille de près Airbnb… nous verrons le risque et les contrôles en partie suivante. Fiscalement, c’est le régime de la location meublée qui s’applique. Pour les locations « classiques » des particuliers mettant leur logement à disposition sur Airbnb pendant les vacances ou de temps à autre (si vous avez plus de 23 000 € de loyers, les calculs peuvent varier comme expliqué en fin d’article), l’impôt prélevé sera calculé selon le régime Micro-BIC :
1) On prend les loyers perçus : 8 000 €.
2) Abattement de 50% sur les loyers : 8000*50% = 4 000 €.
3) Sur ces 4 000 €, le fisc prendra les prélèvements sociaux (17.2%) et la tranche d’imposition.
La tranche d’imposition dépend des revenus du contribuable. Elle peut être de 0%, 11%, 30%, 41% ou 45%. Pour la suite de l’article, nous réaliseront les calculs avec une tranche à 30% (pour connaître votre tranche fiscale, utilisez la formule de calcul rapide de l’impôt 2021). Réalisons la première simulation pour y voir plus clair.

Exemple :
Mr Corrigetonimpôt a loué son bien sur Airbnb en 2020 et a reçu 8 000 € de loyers. Sa tranche est de 30% et il veut savoir combien d’impôt il va payer.
1) 8 000 / 2 = 4 000 €.
2) Impôt : 4 000 * 30% = 1 200 €.
3) Prélèvements sociaux : 4 000 * 17.2% = 688 €.
Lors de la déclaration 2021 d’impôt sur les revenus de 2020, Mr déclarera ses loyers. L’impôt total engendré sera de 1 200 € + 688 € soit 1888 € !

La fiscalité augmente rapidement lorsqu’on loue en meublé. Les prélèvements sociaux engendrent de l’impôt même pour ceux qui ont très peu de revenus.

Je loue ma résidence principale sur Airbnb, serais-je moins imposé ?

Pour toute location meublée, les règles sont les mêmes que ce soit via Airbnb ou autre. En revanche,  la location meublée d’une ou plusieurs pièces de la résidence principale est exonérée d’impôt si et seulement si les loyers annuels n’excèdent pas… 760 € ! C’est l’article 35 bis du Code Général des impôts qui précise qu’en 2021, les produits de la location provenant de la résidence principale sont exonérés d’impôt  s’ils sont inférieurs à 760 € par an. Dans ce cas, vous n’avez rien à déclarer. Dès lors que vous dépassez le seuil de 760 €, la totalité subit impôt/prélèvements sociaux après l’abattement de 50%.

Je loue très peu via Airbnb, puis-je être exonéré d’impôt sur le revenu en 2021?

Hormis la condition d’exonération que l’on vient de voir sur la résidence principale, les loyers perçus via la location meublée en France doivent être systématiquement déclarés. Pour autant, vous ne subirez pas d’impôt si les loyers perçus sont inférieurs à 305 € par an (résidence principale ou non). Attention à la précision technique ici, il faut quand même déclarer les loyers perçus. C’est l’article 50-O du Code général des impôts qui élimine l’impôt en précisant que l’abattement de 50% sur les loyers est au minimum de 305 €.

Exemple :
Mr Corrigetonimpot a perçu 200 € en louant un bien.Comment son impôt sera calculé?
    -Loyers perçus : 200 €.
    – Abattement de 50% sur les loyers : 100 €.
    – Abattement minimum : 305 €.
Le fisc va retenir un abattement de 305 au lieu de 100 €. Soit un impôt calculé sur une base de 200 – 305  soit 0 €. Aucun impôt à payer donc !

Au-delà de 305 € de loyers perçus, vous paierez prélèvements sociaux et/ou impôt systématiquement.

En 2021, dans quelle case dois-je déclarer les loyers sur la déclaration d’impôt (en ligne)?

Pour déclarer, il faut indiquer dans un premier temps les loyers perçus en case 5ND (ou 5OD pour le conjoint). Renseignez bien le total des loyers, le fisc fera l’abattement de 50% tout seul. Idem si vos loyers sont de 305 € ou moins, vous pouvez mettre le montant total dans la case 5ND et vous ne subirez pas d’impôt. Cette case se trouve sur la déclaration d’impôt des revenus complémentaires (2042C).

Pour y avoir accès sur la déclaration en ligne « impôt.gouv », il faut cocher la ligne « revenu des locations meublées non professionnels » à l’étape 3. Attention, par défaut cette case n’est pas cochée si vous n’avez jamais déclaré de loyers.

Est-ce que Airbnb transmet les informations aux impôts ?

Depuis un an, Airbnb doit remonter systématiquement l’information à l’administration fiscale. Autant vous dire que les contrôles deviendront très faciles ! Le contrôleur aura juste à vérifier que le loyer perçu (dont il aura connaissance) a bien été indiqué dans la case 5ND. Sachez que le délai en terme de prescription est de trois ans !

Je n’ai pas envie de payer l’impôt et de déclarer Airbnb, qu’est-ce que je risque ?

Comme indiqué, le fisc peut redresser 3 ans : la déclaration de l’année en cours et les deux précédentes. Il va bien entendu recalculer l’impôt engendré par les loyers et le réclamer. Là-dessus, comptez une majoration de 10% et des intérêts de retard de 0.2% par mois. Vous pouvez relire notre article sur la meilleure façon de réagir en cas de contrôle fiscal pour échapper à ces pénalités.

Exemple :
Mr Corrigetonimpot (tranche fiscale à 30%) à perçu 1 000 € en louant sa résidence principale sur Airbnb en 2020. Il n’est pas exonéré (supérieur à 760 €) et doit donc normalement tout déclarer. Il ne souhaite pas le faire et n’indique rien sur sa déclaration d’impôt 2021 sur les revenus 2020. Un an plus tard, le fisc effectue un redressement car il a connaissance des loyers perçus.
1) Le contrôleur recalcule l’impôt :
Abattement : 1000 / 2 = 500. Impôt : 500 * 30% = 150 €. Prélèvements sociaux : 500 * 17.2% = 86€.
Total de 236 €.

2) Intérêt de retard de 0.2% par mois sur 12 mois
236*0.2%*12 = 5.5 €
3) Majoration de 10%
(236+5.5)* 10% = 24 €.

Mr devra payer un total de 236 + 5.5 + 24 = 266 €. Si le fisc ne le redresse pas dans les trois ans, Mr aura économisé 236 € en omettant de déclarer.

J’ai entendu dire que les règles changent si je perçois beaucoup de loyers, est-ce le cas ?

Effectivement, deux régimes coexistent pour la location meublée. Le régime micro-Bic que nous venons de voir (abattement de 50%) et le régime réel. Ce dernier consiste à enlever les charges payées réellement sur le bien des loyers. Si vos revenus tirés d’Airbnb dépassent 72 500 € par an, le régime micro-BIC ne sera plus accessible et vous devrez déclarer au régime réel. La déclaration fiscale devient alors bien plus compliquée. Direction notre article sur la fiscalité « vide/meublée » si vos loyers excédent ce seuil.
Notons également qu’au-delà de 23 000 €, il conviendrait normalement pour le loueur de payer des cotisations sociales. Cela signifierait s’affilier au RSI comme un professionnel (que ce soit avec un statut d’autoentrepreneur ou autre). Qui plus est, la loi de 2021 est venu se pencher sur cet aspect et il apparaît très probable que les loueurs AirBNB dépassant 23 000 € de loyers passent sous un régime professionnel. On attend le décret qui viendra nous préciser cet aspect. Vous pouvez suivre ma formation sur l’immobilier pour plus de détails sur ce sujet. En parallèle, notons aussi que les conditions pour louer en Airbnb se durcissent dans certaines villes tendues et on voit apparaître les premiers redressements; l’expert-comptable me semble de plus en plus pertinent si vous louez régulièrement par ce biais.

Dès lors que vos revenus dépassent le seuil de 23 000 €, il devient nécessaire de passer par un professionnel ou de se renseigner sérieusement sur les régimes fiscaux. Pour ceux qui louent via Airbnb occasionnellement avec des revenus inférieurs à 23 000 € par an, nous ne pouvons que vous conseiller de remplir la case 5ND et d’anticiper l’impôt via nos simulations pour éviter tout redressement futur.

AirBNB et impôt à la source.

Le prélèvement à la source de l’impôt ne change pas les calculs que je donne dans l’article. Vous continuez à faire la déclaration d’impôt et les loyers AirBNB subissent la même imposition. La seule différence est que le fisc vous prend un acompte chaque mois sur votre compte bancaire (à la source) et il régularisera la situation un an après.

Exemple :
Mr Corrigetonimpot a eu 1 200 € de fiscalité engendré sur la déclaration d’impôt 2020 des revenus 2019 d’un logement AirBNB.
1) Sur l’année 2021, le fisc prendra un acompte à la source correspondant à l’impôt engendré par ce bien. L’acompte est basé sur la dernière déclaration et sera d’environ 100 € par mois prélevé sur le compte bancaire.
2) Un an après avec la déclaration d’impôt 2022 sur les revenus 2021, le fisc connait enfin le montant de l’impôt engendré par la location en 2021. Il régularise la situation par rapport au montant pris à la source.

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